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高比例贷款_High-Ratio Loan

什么是高比例贷款？​

高比例贷款是指贷款金额相对于所用作担保的房产价值而言较高的贷款。这样的抵押贷款通常的贷款比例接近房产价值的100%。高比例贷款可能会批给无法支付大额首付款的借款人。

对于抵押贷款而言，高比例贷款通常意味着贷款金额超过房产价值的80%。这一计算称为贷款价值比（LTV），是金融机构在批准抵押贷款前用于评估贷款风险的重要指标。

关键要点​

  • 高比例贷款是指贷款金额相对于担保的房产价值较高的贷款。
  • 高比例贷款通常指贷款价值比（LTV）超过房产价值的80%，并可能接近100%或更高。
  • 贷款比例较高的抵押贷款风险较大，利率往往高于平均水平。

高比例贷款的LTV计量公式​

尽管没有特定的公式来计算高比例贷款，投资者应首先计算出自己情况中的贷款价值比，以确定贷款是否超过80%的LTV阈值。

贷款价值比=抵押贷款金额评估房产价值\text{贷款价值比} = \frac{\text{抵押贷款金额}}{\text{评估房产价值}}

高LTV比率贷款意味着什么？​

贷款方和金融机构使用LTV比率来衡量涉及抵押贷款的风险水平。如果借款人无法支付可观的首付款，从而导致贷款金额接近房产评估价值，这将被视为高比例贷款。换句话说，随着贷款金额接近房产价值的100%，贷款方可能会认为此贷款风险过高，从而拒绝申请。

在LTV比率过高时，贷款方面临借款人违约的风险。银行可能无法出售该房产来偿还借给违约借款人的贷款金额。这种情况在经济低迷时期尤为常见，因为住房价值通常会下降。如果借款人获得的贷款超过了房产的价值，便被称为负资产。如果借款人违约，银行在以低于未偿还抵押贷款余额的价格出售房产时将遭受损失。银行监控LTV以防止此类损失。

因此，大多数高比例房贷要求某种形式的保险来保护贷款方。这种保险称为私人抵押贷款保险（PMI），借款人需要单独购买以帮助保护贷款方。

重要提示： 高比例贷款的利率可能更高，尤其是当借款人的信用评分较低时。信用评分是一个数值，代表借款人偿还债务的能力，并向贷款方展示借款人违约的风险。如果您的评分较低，您的利率可能会更高。

高比例贷款的历史​

直到1920年代，人们购房并不是通过银行，而是通过存钱直到足够购买至少一小块土地或一座房子。[1] 随后，出现了建筑和贷款公司，它们会向人们提供购房贷款，然后让人们在多年内分期还款。即便那时，贷款通常也只占房产价值的一半或更少。

到1920年代末，银行开始提供高比例贷款，最高可达房产价值的80%。私人抵押贷款保险由此诞生以保护银行，但这一切在1930年代时又回到旧路，因失业者停止还款，银行和PMI公司也随之倒闭。[2]

国会通过了住房贷款公司法案，开始担保抵押贷款，贷款比例降至15%。[3]后来，通过联邦住房管理局（FHA）及其他机构，最低首付款跌至个位数，甚至为0%，以鼓励购房。

这一体系在2007-2008年金融危机之前蓬勃发展。2007年开始，风险较高的抵押贷款暴增，导致数十年来最严重的经济衰退。[2]2000年代中期的住房繁荣，加上当时的低利率，促使许多贷款方向信用不良的个人提供房贷。房地产泡沫破裂后，许多借款人无法按时偿还次级抵押贷款。

高比例贷款的贷款方​

联邦住房管理局提供项目，使借款人能够以最高96.5%的LTV比例获得FHA贷款。换句话说，项目要求3.5%的首付款。然而，该项目要求借款人具备最低信用评分，以获得高比例贷款的批准。还有一些提供低信用评分的贷款项目，要求10%的首付款。

此外，FHA贷款还要求支付抵押贷款保险金（MIP）。不过，一旦LTV降至80%以下，您可以进行再融资，此时该贷款将不再被视为高比例贷款，从而免除了保险费用。

高比例贷款示例​

假设一位借款人计划购买一处评估价值为100,000美元的房产。该借款人只能支付10,000美元的首付款，剩余的90,000美元需要贷款。在接洽了几家贷款方后，有一家最终同意承保贷款，但利率高于平均水平。

结果是贷款价值比为90%（90,000 / 100,000），这将被视为高比例贷款。

高比例贷款与房屋净值贷款的区别​

房屋净值贷款是一种分期贷款或第二抵押贷款，允许房主以自住房产的净值借款。贷款的金额基于房主的净值与房产当前市场价值之间的差额。

房屋净值贷款适用于已拥有抵押贷款且已经还清部分贷款余额的借款人，同时房产价值超过贷款余额。换句话说，房屋净值贷款允许房主基于房屋的净值借款。而高比例贷款则可能导致贷款金额接近房产的100%价值。

参考文献​

[1] Get Rich Slowly. "A brief history of U.S. homeownership." Accessed June 28, 2021.

[2] BeBusinessed. "History of The 30 Year Mortgage – From Historic Rates To Present Time." Accessed June 28, 2021.

[3] GovTrack. "H.R. 1738 (98th): Homeowners Loan Corporation Charter Act." Accessed June 28, 2021.